今日は、令和5年度 第33問について解説します。
※本記事は、過去に公開した解説を最新の法令・制度・出題傾向に合わせて加筆修正した再掲記事です。
特定賃貸借契約の勧誘者に対する規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
① 特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
② 特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行ったに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
③ 特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼されたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
④ 特定転貸事業者からの委託があっても、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
解説
勧誘者に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
特定転貸事業者からの委託があっても、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
〇適切です。
勧誘者とは、特定転貸事業者と特定の関係性を有し、その特定転貸事業者の特定賃貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者のことです。
ここでいう勧誘とは、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者の契約の意思形成に影響を与える程度に契約締結を勧めることをいいます。
契約内容や条件には触れず、単に事業者を紹介するだけの行為は、勧誘にはあたらないと考えられています。
したがって、契約の内容や条件等に触れずに、一般的なサブリースの仕組みを説明した者や、単に特定転貸事業者を紹介したに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行ったに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
×不適切です。
勧誘者が勧誘行為を第三者に再委託した場合、再委託を受けた第三者も勧誘者に該当します。
なお、賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅管理業者はもちろんですが、特定転貸事業者も守るべき規律として定められており、不当な勧誘等の禁止および誇大広告等の禁止については、勧誘者もその規制の対象となります。
つまり、特定転貸事業者から直接委託されたのではなく、特定転貸事業者から勧誘を委託された他の者からの再委託により勧誘行為を行った者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼されたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
×不適切です。
特定転貸事業者から正式に委託を受けて勧誘を行う者だけでなく、明確な委託契約がなくても、特定転貸事業者から勧誘を依頼されたり、任されたりしている者も勧誘者に含まれます。
つまり、特定転貸事業者から明示的かつ書面により勧誘を委託されたのではなく、口頭で勧誘を依頼された者でも、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
特定転貸事業者からの委託があっても、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えたに過ぎない者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されない。
×不適切です。
勧誘とは、特定賃貸借契約の相手方になろうとする者の契約の意思形成に影響を与える程度に契約締結を勧めることをいいます。
たとえば、特定転貸事業者との契約を直接勧める場合に加え、その事業者との契約のメリットを強調し、契約の意欲を高めさせるような行為も、意思形成に影響を与えるものとして勧誘に含まれます。
不特定多数に向けた広告の中であっても、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝え、契約締結の意思形成に影響を与えるのであれば、単なる情報提供にとどまらず、勧誘に該当します。
つまり、特定転貸事業者からの委託によって、不特定多数に向けた広告の中で、特定の事業者の特定賃貸借契約の内容や条件等を具体的に伝えて特定賃貸借契約の締結を勧誘する者は、賃貸住宅管理業法における勧誘者の規制が適用されます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
